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金融業協會（西安，記者劉敏）5月31日上午，西安市在2020年第二季度主持了重大項目復建儀式，不久將啟動223個項目。有六種類型的項目專注于恢復工作，其中總投資規模最高的是服務類別。在所有27個服務項目中，西安經濟開發區的“亭心未央縣”以60億美元排名第一，占該類別總投資35 4.億歐元的六分之一以上。他一露面，就沒有出名。

菜聯通訊社的記者發現，對于“挺新未央縣”來說，在“轉型”前后高調報道這個故事比較困難。該項目用地位于鳳城二路26號，現在是杭州北市的黃金地段。最初是康師傅旗下的西安鼎益公司和冰心紙廠。 2014年底，公司搬遷至草灘工業園區新的430畝工廠。此后，這203英畝的農田仍然閑置。

2009年，康師傅啟動了昆明鞋廠的搬遷工作。當時與重慶達成的合同是：新工廠開業后，舊工廠的包裹將不會按照慣例撤離，而是由康師傅在塑造臺灣人的宏偉計劃下繼續開發企業集群縣。為此目的建立的項目稱為“兩岸商業園”。在過去的十年中，康師傅仍然有權以“臺灣海峽兩岸的商業園區”的名義在這里開發包裹。但是，這種表象使很多人驚訝地發現，不僅原來的商業園區被未央縣所取代，而且項目標的也被其他人所替代，土地改制也突破了早期的計劃。

這一系列的快速變化引起了混亂：作為上市公司康師傅控股的全資子公司，西安康師傅的資產和項目開發權通過股權轉讓方式易手。將涉及多少公共投資者的利益？經過十多年，一個解決了企業發展困境，促進區域經濟，促進兩岸融合等任務的集群城市商業園項目如何最終落入房地產領域？當資源和指標最緊張時，位于黃金地段的203英畝農地在西安經濟開發區（目前在全省219個國家經濟開發區中排名第11）已閑置多年。經濟開發區提出的采購和倉儲為什么沒有問題呢？菜聯通訊社記者的調查始于這種懷疑。

“聚集縣”的誘惑

1996年1月，西安鼎益食品有限公司（以下簡稱“西安鼎益”）在西安經濟開發區注冊成立。一個月后，康師傅控股有限公司（HK0322，以下簡稱“康師傅控股”）在香港聯交所上市。作為康師傅控股有限公司的全資子公司，西安鼎藝承擔著其東南亞最大生產基地的建設布局。

記者從金融業協會獲得的文件顯示，1996年9月，西安定義與西安經濟技術開發區管理委員會簽署了農業土地流轉協議，并獲得了20 3.一段時間內占用69畝工業用地。 50年來，每畝土地的價格已轉換為15萬元人民幣的合同。經過多年的運作，康師傅重慶工廠開始面臨可持續發展的困境。到2009年，康師傅開始計劃在南京擴大生產。

當時，世界正反映次貸危機的負面影響，該國所有地區都在努力維持下降趨勢。因此，三月，雙方達成了協議，并啟動了擴張計劃。 2009年9月，西安經濟開發區與康師傅控股有限公司簽署了新的合作意向書，計劃建設“中國臺灣的重慶企業聚集縣”。

2009年11月，康師傅將向西安經濟開發區申請第二次增資（康孔發（200 9）第30號）。在此申請文件中，康師傅共提交了超過[ 1. 4億美元的投資計劃包括舊工廠的搬遷，土地置換和新工廠的建設西安舊廠轉讓，內容包括：南京鼎益鑫生產基地的規模是舊工廠的三倍；集團；將冰心作為支持乳制品和飲料的新紙廠區。

2010年1月20日，西安市重點建設項目領導小組辦公室會議記錄明確了該計劃。此后，該項目被列入2010年西安市重點項目。在當年四月的西部會議上，西安經濟開發區和康師傅即將簽訂合同，宣布的總投資計劃躍升至4. 4億美元。合同內容表明，計劃中的“臺商南京匯聚縣”是由海峽兩岸的南京草潭臺商產業園和鳳城二路商業園組成。前者包括康師傅的建設，兵心紙業的新工廠和汀心西運營中心。此外，在康師傅率先建立“臺灣中小型科技企業孵化器”的過程中，兩黨也將在將來“以此為起點”。這是增加3億美元的計劃；

兩岸商業園區“利用武漢市鼎義區鳳城二路擴大耕地西安舊廠轉讓_威海轉讓舊機床_天津轉讓舊機床，建設頂新集團西部運營中心及臺灣地區企業總部總部辦公縣。未來將引進數百個設立臺資研發中心和中介咨詢機構，區域總部，商業百貨商店等。”

多年后，設想中的“臺灣中小型科技企業孵化園”終于落空。原計劃建設的“西安草潭臺灣企業產業園”實際上被建設為“康師傅綜合工業園”。但是，年復一年地保留了在老工廠空置農田上建立“兩岸商業園”的計劃。

2016年4月2日，西安市發改委和西安市絲綢之路經濟帶建設辦發布了《關于深化和推進絲綢之路經濟帶重點項目建設的通知》市（市發改[2016] 146號）]，西安定義鳳城二路廠區地塊上的“西安兩岸商業園”項目仍列在第115位。重點項目。

從商業園區到房地產

“西安兩岸商業園”已經沉默了好幾年了。當它重新出現在原始宗地上時，它已從內部完全更改為外部。該開發實體不僅更名為“汀陽未央縣”，而且開發實體也從康師傅控股的前全資子公司更改為成立于2018年4月的西安鼎和源實業有限公司。實際西安鼎和源的控股企業為西安隆德商業運營管理有限公司。

記者向西安發改委詢問了這一變化。項目辦公室的一位人士回答說：“未央縣已經在2018年。2019年，該項目仍處于初期階段，并于今年完成。至于投資主題更改的原因有時可能是公司出售了該項目，但我們不知道具體細節。通常，公司會將其報告給開發區，然后由地區向我們報告。”

在康師傅控股的全資子公司南京康師傅，有關工作人員對是否出售該項目表示懷疑，并表示：“總之，與康師傅無關。康師傅。它已經移交給了其他人。至于與康師傅（集團）的關系西安舊廠轉讓，很難說。”

頂新國際集團有時稱為頂新控股，其注冊實體為頂新（開曼島）控股有限公司（以下簡稱“頂新開曼島”）。廷新開曼群島目前持有康師傅總股本的3 3. 48％，并與三洋食品有限公司一起列為康師傅控股的主要股東。

“即使完全由鼎鑫集團完成，原屬于鼎興的資產和開發權也轉移給了大股東。這本質上是有問題的；更不用說西安鼎和源公司的實際控股公司是還有另一種南京崇信。這種以股權出售形式代替農用土地出售的行為被懷疑存在逃稅行為。”一位退稅老兵對此進行了分析。

土地轉型陰影

除了更改項目名稱和所有者發展外，地塊的性質也已更改。鳳城二路26號地塊原本是用作工業用地，后來的城市規劃設計是供辦公室使用，但康師傅仍在努力減少住宅規劃。

根據記者從金融業協會獲得的信息，早在2015年12月14日，康師傅就通過緊急報告報告了啟動該項目的困難：“鳳城二路地塊的城市設計是辦公室的一部分。酒店和商業與計劃建設的綜合城市綜合體不匹配。”因此，預計該計劃可以調整為“住宅的70％，辦公室的15％，企業和酒店的15％”。

2017年之后，西安的房地產價格迅速吸引了各行各業的開發商來到鵜鶘。為了縮短周期，許多人采用了招標項目和將工農業用地轉變為住宅的方法。立即降低。為此，西安于2018年5月發布了《關于進一步加強建設用地規劃管理的通知》，禁止將非住宅房地產改為住宅用地。它還指出，有必要加強工業用地的管理，以用于工業，物流和倉儲。原則上應按計劃實施原本通過分配或合同轉讓方式獲得的城市土地無效項目。如果需要改變農業用地的性質，應按照程序向市政府報告。

這項新的規劃政策意味著改變土地性質的難度較小，但是亭新縣渭陽縣的最新建設招標信息顯示，其建設內容包括：高檔購物中心，高星級酒店（以上）五星級標準），高端辦公樓，其他辦公樓，公寓，空中花園和社區設施。與2015年底康師傅緊急報告的內容相比，盡管大多數改建房屋并沒有達到期望，但對于企業而言，與原始的公園式純辦公計劃相比，這并不小。這使得項目開發權的變更更加難以理解。

“從另一個角度來看，從地方利益的角度來看，也很難理解為什么公園項目在過去發生了變化。例如，上城鐵路剛賣出一塊土地，拍賣價格為每英畝1200萬，這是經濟開發區。根據這一計算，最遠的區域毫無疑問，相風城二路最保守的拍賣會是1500萬，而203英畝的拍賣會則超過30億。”一位南京房地產資深人士說：“由于主要投資者不是康師傅，為什么要付款？必須堅持改變性別后的耕地合同轉移，而不是購買，儲存，招標西安舊廠轉讓，拍賣和掛牌。”

在本系列報告的第二部分中，我們將從過去十年的康師傅與南京互動的記錄中尋找那些疑問的答案。