昆明廠房轉讓_天津廠房轉讓_昆明昆明生意轉讓
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為了促進城市工業的快速發展，許多城市還將在工業園區建廠以吸引高科技公司。實際上昆明廠房轉讓_天津廠房轉讓_昆明昆明生意轉讓，大多數公司將遵循房地產開發模型來建設工業園區。關于如何對出售工業園區工廠征收農業土地增值稅，許多財務人員存在很多爭議。今天我們將帶您分析如何征收農業土地增值稅。
一、確定發展的主體
在通常情況下，工業房地產開發的主體分為兩類：房地產開發企業和非房地產開發企業。
兩者之間的主要區別在于是否擁有房地產開發資格證書和房地產開發業務范圍。
二、確定項目的性質
（一)在實際操作中，我們經常看到的工業園區工廠的發展模型主要分為以下兩種：
第一種類型：非房地產開發企業，工業園區工廠的轉讓，不是房地產開發項目，而是屬于舊房買賣。
第二種：房地產開發企業，銷售手續不完善，無法獲得商品房銷售/預售許可證，轉讓工業園區廠房，是否為房地產開發項目，存在爭議；
（二)轉移的工業園區是否是房地產開發項目，主要是從以下幾點來判斷：
1、開發商是否具有房地產開發資格；
2、開發商是否擁有房地產開發業務范圍；
3、是否已獲得銷售/售前許可證。
三、如何征收農業土地增值稅
上述第一種發展模式屬于非房地產企業出售自建房屋，不需要繳納農業土地增值稅。農地增值稅是根據舊房買賣計算和繳納的。舊房和耕地流轉增值稅的估算方法：
第一步：確定出售舊房子的應稅收入；
第2步：確定允許用于出售舊房的項目金額：
①房屋和建筑物的評估價格；
②國家為獲得耕地使用權所支付的土地價格及有關費用；
③以及銷售過程中收取的稅款；
第3步：計算用于出售舊房的農業用地的增值額；
步驟4：計算出待售農用土地增值額與已付工程款額之比，確定適用稅率和速算扣除系數；
第5步：計算應繳納的農業土地增值稅（應交納的農業土地增值稅=土地增值額×適用稅率扣除項目金額×快速計算扣除系數）。
2、在實踐中最具爭議的是第二種開發模型。房地產開發公司在未取得銷售許可證的情況下在工業園區出售工廠。實際上，他們首先以房地產公司的名義申請產權證書。向住戶申請所有權轉移程序。是基于房地產開發項目還是基于舊房出售來征收農業土地增值稅？我們的觀點：
（1)從產權代理程序的角度來看，它是無需支付農業土地增值稅就可以出售的舊房子。根據舊房子的出售，農業土地價值已計算并支付了增值稅。
（2)但是，如果獲得有關部門的批準或稅務機關要求企業繳納農業土地增值稅，則農業土地增值稅將根據房地產開發項目。
（3)舊房轉讓與房地產開發項目銷售之間的主要區別在于昆明廠房轉讓，農業土地增值稅中的付款項目不同：
轉讓舊房的付款項目為：房屋和建筑物的分攤價格；獲得農業土地價格及相關費用；以及銷售過程中收取的稅款；
出售房地產開發項目的付款項目主要包括：收購農業用地的價格，開發成本，開發費用，房地產稅的轉讓和額外付款昆明廠房轉讓，
總而言之，根據房地產開發項目的銷售估算，扣除項目減少了開發成本和附加扣除昆明廠房轉讓，極大地增加了增值額。在第二種開發模式下，建議企業與主管稅務機關進行溝通，并嘗試根據房地產開發項目的估計銷售額對農業用地征收增值稅。
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