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ZFGS-2019-009

珍珠大廈〔2019〕60號

橫琴新區管理委員會，區政府（行政委員會），市政府部門以及直屬機構：

珠海城市更新項目的地價計算和征收辦法現已印制并分發給您，請認真執行。如果在實施過程中遇到任何問題，請向Radial District自然資源局報告。

珠海市人民政府

2019年9月12日

珠海市城市更新項目地價計算方法

第一章總則

第一條為了進一步建立差異化的城市更新項目土地價格計算和征收標準，并充分發揮土地價格杠桿在促進城市更新中的調節作用，這些措施是根據有關法律，法規制定的和新政規定，并根據珠海市的實際情況。

第二條本辦法適用于本市行政區域內批準的城市更新項目。

第三條城市更新項目的土地價格計算和征收，應當符合以下基本原則：

（一）根據《國有建設用地使用權土地價格評估技術規范》和《廣東省人民政府關于完善土地使用權的通知》的規定，實行單一地塊評估的原則。 “三老”水平重構和節約集約用地政策等相關新政策，以單一耕地的市場評估價作為地價計算系統的基礎。

（二）利益分享的原則，綜合考慮公共貢獻，拆遷補償費，產業扶持等激勵措施，合理確定地價計算體系，協調政府，村民的利益。集體，權利主體和市場主體。

（三）分類指南，區分不同情況，設置差異化的土地價格計算和收集標準，并實施分類指南。

本辦法所稱單一耕地的市場評估價格，是指根據有關土地出讓土地的有關規定程序和技術經過評估和批準的國有建設用地使用權的市場價格。根據合同。

第四條城市更新項目的土地價格應當按照舊廠房，舊村莊，舊城鎮，“三地”和公共補充五類，并結合更新類型和方向來計算和收取。更新以區分不同的情況。

根據原始農業用地區分舊工廠，舊村莊和舊城鎮。

本辦法所稱的舊廠房包括工業用地或倉儲用地上的廠房，倉庫和輔助建筑物。

本辦法所稱“舊村”，包括本市的舊村或舊村的舊村，保留的土地和生產用的土地。

本辦法所稱古鎮包括商業用地，居住用地，城市居住用地，公共管理和公共服務用地，軍事設施用地，運輸服務站用地，港口碼頭用地，工業用地和倉儲用地。 。居住區。

本辦法所稱居住區，是指萬用區以外的獨棟房屋面積和獨棟房屋或多戶住宅所在的共用土地面積。

本辦法所稱“三幅土地”，是指未分配的國有建設用地，例如拐角土地，夾心土地，插花土地。

本辦法所稱“向公眾購買”是指由實施主體建造并在城市更新完成后免費移交給政府的建筑物或項目。

第五條城市更新項目的地價計算和征收涉及不同類別或同一類別的不同情況，應按照以下方法區分和收集每種類別和情況的耕地使用和建設規模：

（一）相關的新政法規或批準文件明確具有相應的農業用地使用和建設規模，要根據相關的新政法規或批準文件加以區分；

（二）除上述情況外，按類別和情況分別劃分原始農田面積比。共享土地的房地產登記證未記錄每個類別的土地面積與情況，原來耕地面積比例的關系是根據房屋面積的現狀確定的。

第二章總則

第六條農田評估報告自提交之日起一年內有效。提交日期應為在土地評估報告注冊過程中補充的評估報告的提交日期。

如果在土地評估報告的有效期內未簽訂土地使用權轉讓合同，則應按照規定的程序再次進行土地價值評估，并將評估結果提交審查。

在簽訂土地使用權轉讓合同之前，如果改變了更新單位計劃的經濟和技術指標，應建立城市更新單位計劃和土地供應計劃的變更和提交程序，并制定城市更新單位計劃和計劃。應在批準的變更后確定供應。批準土地計劃文件，并按照規定的程序重新申請土地價值評估，并將評估結果提交審核。

在重新評估土地價值的情況下，評估的時間點應更新并調整為農業土地評估機構的現場調查日期。

本《辦法》中提到的日期是指日歷日。

本辦法所稱地區包括橫琴新區（即橫琴保稅區，紅灣區改革開放綜合發展新擴張縣，下同），各行政區和經濟功能區。

第七條以土地承包方式提供給城市更新項目的土地，應根據以下不同情況確定土地使用期限：

（一）拆除和建設項目的耕地使用期限應從區政府（行政委員會）批準土地供應計劃之日起重新計算。如果土地供應計劃未指定具體時限，將根據新的規劃條件進行使用，并實現了最大的農業用地期限。

（二）重建項目中耕地的剩余使用期限保持不變。如果超過了新規劃條件下相應耕地的最大使用期限，則根據新的計劃條件將得到實施。

第八條各區城市更新管理部門根據以下不同情況和標準組織對城市更新項目目前房屋面積的確定：

（一）已申請房地產產權注冊的，以房地產登記機構的注冊為準；

（二）已申請初始計劃檢查（驗證計劃條件，下同），初始完成檢查（完成申請，下同）或權利確認的其中一種形式。未取得房地產產權登記證的，以初步檢查，竣工或確認登記時的初步檢查批準的測繪結果的建筑面積為準;

（三）如果您尚未申請初步計劃檢查，完成初步檢查或確認注冊程序，則由合格的測繪單位發布的當前房屋測繪區域符合原始批準的圖紙。應以批準為準；

（四）如果城市中的舊村改造項目，居住區改造項目，萬山區的城市改造項目等還有其他規定珠海舊廠房高價回收，請遵循這些規定；

（五）如果不滿足上述四個條件，則應將其視為沒有當前狀態的房屋區域。

第三章土地價格計算和收集標準

第一節舊工廠更新項目的土地價格計算和收集標準

第9條以合同轉讓的形式提供土地的“工作到工作”拆除，建設和更新項目的土地價格，應根據以下不同情況和標準計算和收集：

（一）規劃容積率1. 0（含）及以下，土地價格是基于批準期限的新規劃條件下單個農田的市場評估價格和土地的市場評估價格。計算并收集原始農田在原始計劃條件下剩余期限的40％的差異（如果差異為正，則視為無差異，下同）；

（[二）計劃容積率1.大于0，則不計算土地價格。

本辦法所稱工業轉化，是指工業用地或倉儲用地向Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ類工業用地或倉儲用地的轉化。

根據新的規劃條件，建筑面積比例的總建筑規模，協議出售土地的范圍以及建筑面積比例的修正，估算本辦法中的“規劃建筑面積比例”一詞。系數。如果計劃的建筑面積比率涉及多個用途，則應針對每個用途均等地計算建筑面積比率。

第十條“工業改造為生產”和“工業改造為公共”以承包方式提供土地的拆遷，建設和更新項目的土地價格，應當根據下列不同情況和標準計算和收取： ：

（[一）計劃的建筑面積比1. 0（含）及以下，將不計算土地價格；

（二）規劃容積率1.對于新的規劃條件，對于大于0的部分，土地價格是按相應一次性土地的市場評估價格的40％計算的。

本辦法所稱工業轉化，是指工業用地或倉儲用地轉換后的新工業用地。

本辦法所稱公共工程改革，是指工業用地或倉儲用地重建后用于公共管理和公共服務的土地。

第11條以合同轉讓形式提供土地的“工業-商業”類型的拆除，建筑和更新項目，是根據以下不同情況和標準計算和收集的：

（一）自持部分，如果低于計劃的建筑面積比1. 0（含），則不收取地價；如果超過計劃的建筑面積比1. 0，則在新的規劃條件下，土地價格將以相應的使用單位為基礎，并計算并收取耕地市場評估價格的40％；

（二）對于非自持部分，如果計劃的建筑面積比1. 0（含）以下，則不收取地價；如果超過計劃的建筑面積比1. 0，在新的計劃條件下，土地價格應以相應的使用清單為基礎，計算并收取耕地市場評估價格的90％；

（三）用（不包括在本文前面的條款中）建造的住宅部分，土地價格是根據相應用途的耕地的市場評估價的100％計算得出的。

本辦法所稱“工商業”是指轉變為商業用途的工業用地或倉儲用地。

本辦法所述的自持部分，由實施單位持有，并在土地供應計劃，項目實施監督合同，土地使用權出讓合同中明確規劃和批準的使用面積和建設面積。出售自有物業的管道，應當按照本條上述規定支付相應的土地價格。

第十二條不計算和收集“工業到工業”，“工業到生產”和“工業到公共”類型的土地供應的翻新和更新項目的土地價格。合同轉讓。

第十三條采用合同轉讓形式提供土地的改造和更新項目的“工業改革業務”類型，分別根據以下不同情況和標準計算和收取土地價格：

（一）自持部分，如果低于計劃的建筑面積比1. 0（含），則不收取地價；如果超過計劃的建筑面積比1. 0，則在新的規劃條件下，土地價格將以相應的使用單位為基礎，并計算并收取耕地市場評估價格的40％；

（二）對于非自持部分，如果計劃的建筑面積比1. 0（含）以下，則不收取地價；如果超過計劃的建筑面積比1. 0，在新的計劃條件下，土地價格應以相應的使用清單為基礎，計算并收取耕地市場評估價的60％。

第十四條臨時改變舊工業建筑物用途的更新工程中的剩余耕地使用期限和耕地獲取方法將保持不變，并根據以下不同情況計算和收取土地價格：標準：

（一）“改變工人的工作”，“改變生產的工作”，“改變公眾的工作”，將不計算和收取土地價格；

（二）“工業改革業務”類別，在第一個批準的三年使用期限內，將不計算土地價格；如果使用時間到期且在批準的續訂期限內，則土地價格將基于批準的更新后建筑功能的相應用途。建筑面積比率和批準期限是根據更新后批準之日公布的農用土地評估市場價格的年平均值計算的。

本辦法所稱農用土地評估市場價格公告，是指自然資源管理部門按照我省規定每六個月公布的國有建設用地使用權評估市場價格。

農用土地評估公告價格的年平均價格=農用土地評估公告的市場價格÷最大土地使用期限。

第十五條舊廠房改造更新項目中耕地的剩余使用年限和征收耕地的方法保持不變，土地價格將不予計算和收取。

第二節舊村改造項目的地價計算和征收標準

第十六條以合同轉讓方式提供土地的城市舊村的拆遷，建設和更新工程，應當按照下列不同條件和標準計算和收集：

（一）在新的規劃條件下，保留分配性質的原鄉鎮的原鄉鎮集體財產管理補償安置和新增鄉鎮集體經濟發展財產管理部分，土地價格為沒有計算；

（二）在新的規劃條件下，在居民認可的當前房屋面積的固定倍數（含）內的住宅的住宅功能部分，將不計算和收取土地價格；

（三）在新的規劃條件下，將不會在鎮的集體財產管理認可的集體財產管理確定的區域的固定倍數（含）內為住宅功能部分計算土地價格。在舊村莊和保留的土地范圍內；

（四）上鄉鄉生產保留地集體財產管理現狀1.房屋確認面積的1倍，未達到生產保留地面積比1. 0，面積新規劃條件下生產用地儲備量1. 0的固定倍數（含）以內的住宅功能部件，不包括土地價格；如果生產用地的面積比達到1. 0，則在新的規劃條件下生產用地的集體財產管理的現狀對于在認可區域的固定倍數（含）內的住宅功能部件，將不計算和收取土地價格；

（五）對于其余部分，在新的計劃條件下，土地價格按相應的一次性農田的市場評估價格的60％計算。

橫琴新區和香州區現有房屋的固定面積倍數為2. 0，其他縣為2. 3；橫琴新區和香州區的村落房屋所識別的面積的固定倍數是2. 3，值是0. 7，其他縣是1. 0。

第十七條使用舊廠房和老鎮承擔城市舊村的拆遷，更新和改造的住宅建設指標的，應當按照本條例的規定處理。這些措施的第16條。

第18條不包括城市舊村改造，更新和更新以及舊村改造，更新和更新的土地價格。

第三節舊城改造項目的地價計算和征收標準

第19條以合同轉讓形式提供土地的居住區拆遷，建設和更新項目，應當根據下列不同情況和標準計算和收取土地價格：

（一）當前房屋識別區域1.的居住功能部分在2倍（含）以內，將不計算土地價格；

（二）其余部分，土地價格是在新的規劃條件下，以相應的一次性農田的市場評估價格的100％計算。

第20條對于其他以合同轉讓形式提供土地的舊城拆除，建設和更新項目，應當根據下列不同情況和標準計算和收取土地價格：

（一）如果根據萬山區當前情況確定的房屋面積未達到總建筑面積比1. 0，則規劃的建筑面積比2. 0（包括）收取土地價格；超出部分，土地價格將在新的計劃條件下，計算并收集相應用途的單個耕地的市場評估價格的100％；

（二）房屋其他尚未確定總建筑面積比0. 5，計劃建筑面積比1. 0（含）以下，土地價格的區域的當前狀況將不收取費用；超出部分將收取土地價格。在新的計劃條件下，將計算并收集相應用途的單個耕地的市場評估價格的100％；

（三）如果房屋在其他區域識別出的面積已達到總建筑面積比0. 5，但尚未達到總建筑面積比1. 0，2. 0倍于該面積在新的計劃條件下（包括首尾兩天）被房屋確認的土地價格不是根據內部份額計算和收集；超出的土地價格是根據土地使用權下相應一次性土地的市場評估價格的100％計算和收集的。新的計劃條件；

（四）如果確定當前房屋的面積達到總建筑面積比1. 0（含），則不計入計劃的建筑面積比2. 0（含）土地價格；計劃的建筑面積比率為2.；對于介于0到2. 5（含）之間的部分，土地價格按以下價格計算：相應一次性土地的市場評估價格的50％新的計劃條件；對于多余的部分，土地價格是根據新的計劃條件下相應的單次使用土地計算得出的，該價格是耕地市場評估價格的100％。

本條所述的總建筑面積比率是根據房屋認可的總面積和可用土地的總面積，結合拆遷范圍內的建筑面積比率的校正系數來估算的更新單元。

第二十一條以合同轉讓方式提供土地的舊城區的改造和更新工程，土地價格應當以新規劃條件下相應用途的批準期限為基礎。在原始計劃條件下，將單個農田的市場評估價格與相應使用的剩余期限進行比較，并計算并收集當地市場估計價格差異的40％。

第二十二條舊鎮治理和更新項目中耕地的剩余使用期限和耕地獲取方法保持不變，土地價格將不予計算和收取。

第4章其他規定

第23條FAR校正系數應根據以下不同情況確定：

（[一）萬山區有一個城市更新項目，其土地面積以建筑基地的面積為準，修正系數為0. 5;

（[二）其他城市更新項目，校正因子為1. 0。

第二十四條實施城市舊村的拆遷，建設和更新后，不包括在城市舊村的拆遷，建設和更新單位范圍內的生產保留用地為：實行城市更新的，應當按照舊工廠更新項目的土地價格計算并收取土地價格。該標準的有關規定應予以執行。

第二十五條如果將“三個場所”納入城市更新單位的范圍，則該土地相應部分的土地價格應當按照相應單一農場的市場評估價的100％計算和收取。在新的規劃條件下土地。

第26條。如果城市更新項目涉及公共補償，則不會計算和收取土地價格的相應部分珠海舊廠房高價回收，并且為了清楚起見，將其包括在土地供應計劃和項目實施監督合同中。

第27條：如果以合同轉讓形式提供土地的城市更新項目涉及分階段的土地供應，則該項目的總體使用情況將根據城市的總體情況來確定土地使用計劃每一階段的經濟和技術指標更新單位計劃和土地供應計劃批準文件將用于確定每個時期的相應土地價格

如果在土地評估報告的有效期內未簽訂土地使用權出讓合同，或者在簽訂土地使用權出讓合同之前變更了更新單位規劃的經濟技術指標，則應當按照有關程序辦理。根據《辦法》第六條的規定重新引入計算該時期的土地價格并提交審查。

第二十八條以合同轉讓方式提供土地的城市更新項目，涉及通過原始分配方法獲得農用土地使用權，應在土地供應計劃和批準文件中闡明下列內容：

（一）可以根據原始農業土地用途轉換為轉讓形式；

（二）土地使用期限應按照本辦法第二十九條的規定處理，并自區政府（行政委員會）批準土地供應計劃之日起重新計算；

（三）執行實體在申請項目土地供應程序時，還建立了相應的原始農用土地使用權轉讓程序，并將相應的土地使用權支付給將土地使用權轉讓給土地使用權人。轉移形式。

第二十九條以合同出讓方式提供土地的城市更新項目，涉及以原分配方式取得農用土地使用權的，對農用土地使用權的相應分配，應當根據下列不同情況支付：和標準。地價，在付款時將不支付原始已付地價：

（一）對于舊工廠更新項目，原農業用地的土地容積率1. 0、和土地使用期限為20年，并且土地供應計劃已由區政府批準（管理委員會）當時的基準地價的40％；

（二）對于城市舊村改造項目和萬山區舊鎮改造項目，總面積，居住目的和土地使用期限為35年，由區政府確定（行政委員會）在土地供應計劃批準并同意支付基準地價的50％；

（三）居住區更新項目需要拆除房屋，房屋的總面積，居住目的和土地使用期限根據相應的當前條件為40年，并且區政府（管理委員會）在支付土地價格的57％時批準了土地供應計劃；

（四）除上述情況外，還根據當前情況識別房屋的面積（如果建筑面積比1. 0不足，則以建筑面積比估算1. 0），原始農業用地以及相應的農業用地最高時限是根據區政府（管理委員會）批準土地供應計劃時的基準地價支付的。

以轉讓土地使用權的形式支付的土地價格，應與項目土地價格評估結果一并提交區政府（管理委員會）批準。

第三十條對于以合同出讓方式提供土地的城市更新項目，不符合“三舊”重建地塊圖建設數據庫有關規定的原地塊，應當由政府招標。原始的規劃條件和當前農田管理的相關規定估算補償支出，以將補償金給予原始農田管理部門，并將其包括在土地供應計劃和項目實施監督合同中，以提供清晰的說明。

第三十一條《珠海市城市更新項目土地價格計算與補償管理辦法（試行）》（珠府〔2015〕19號），從本辦法期滿至實施之日起取得更新單位。對于具有規劃圖和土地供應計劃批準文件的城市更新項目，土地價格的計算和征收應按以下方式處理：

（一）可以按照本辦法的有關規定，對舊城區舊工廠和城市更新項目的土地價格進行計算和收取；

（二）已獲得土地價值評估結果批準文件的城市舊村改造項目的土地價格，應根據區政府（管理委員會）的有關批準文件進行計算和收集；

（三）市政府還有其他規定，請遵守其規定。

第三十二條各區政府（管理委員會）可以根據工作需要，制定區級城市更新項目土地價格計算標準。土地價格計算和征收標準不得高于本辦法規定的水平。

第三十三條本辦法未涉及的事項，按照我省現行自然資源管理的有關規定執行。

第5章補充規定

Article 34 The Provincial Natural Resources Bureau is responsible for the interpretation of these measures. In the case of special circumstances or unsatisfactory circumstances during the implementation process, the provincial Natural Resources Bureau shall collect and submit to the municipal government for research and decision.

Article 35 These Measures shall be implemented on September 12, 2019, and shall be valid until September 11, 2024.